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May 30, 2023

DOULEURS DE CROISSANCE : baisses de prix sur les maisons invendues

Je continue de recevoir des courriels d'agents immobiliers de Pagosa Springs, annonçant des réductions de prix importantes pour les maisons existantes invendues. Un exemple est une maison Archuleta initialement inscrite en mai 2022 pour

Je continue de recevoir des courriels d'agents immobiliers de Pagosa Springs, annonçant des réductions de prix importantes pour les maisons existantes invendues.

Un exemple est une maison Archuleta initialement inscrite en mai 2022 pour 695 000 $. Après six réductions de prix, la maison a été retirée du marché en août 2022 au prix de 550 000 $. En juillet 2023, la maison existante a de nouveau été mise en vente pour 450 000 $, et les réductions de prix se poursuivent. Le prix catalogue actuel est désormais de 440 000 $… ce qui représente une réduction de plus de 36 % par rapport au prix catalogue initial de mai 2022.

Historique des prix

14/04/2015 Mis en vente 289 900 $25/6/2015 Vendu 288 900 $17/5/2022 Mis en vente 695 000 $06/02/2022 Changement de prix 685 000 $15/6/2022 Changement de prix 675 000 $07/04/ 2022 Changement de prix 645 000 $07/21/2022 Changement de prix 615 000 $8/05/2022 Changement de prix 595 000 $08/19/2022 Changement de prix 550 000 $7/12/2023 Mis en vente 450 000 $08/25/2023 Changement de prix 440 000 $

Je me demande si cette propriété existante, située sur Bob's Place, est une propriété STR appartenant à un investisseur à vente forcée ? J'ai lu de nombreux articles immobiliers qui spéculent que les prix de location, y compris les prix de location à court terme (STR), sont un indicateur avancé de la direction que pourraient prendre les prix des logements existants au sein d'un marché « hyper local » particulier. Compte tenu du nombre de propriétés STR disponibles à la location au sein de la Pagosa Lakes Property Owners Association (PLPOA), j'ai consulté Airbnb pour trouver de bonnes affaires STR… comme exemples possibles de la direction que pourraient prendre les tarifs journaliers moyens (ADR) en 2023. Un exemple STR trouvé est une maison entière hébergée par la gestion des locations de vacances Evolve. La propriété est décrite comme un « refuge élégant du lac Pagosa avec kayaks et vues », et l'ADR était de 336,00 $ par nuit. Heureusement, Airbnb annonce désormais une réduction de prix de 287,00 $ par nuit à 191,00 $ par nuit. Mieux encore, Evolve annonce désormais une réduction de prix de 336,00 $ par nuit à 176,00 $ par nuit. Selon Evolve, le prix de location STR indiqué a baissé de plus de 47 %, soit une réduction énorme de 160,00 $ sur le tarif par nuit. Je soupçonne qu'une baisse du taux d'hébergement par nuit actuel de plus de 47 % pourrait indiquer que l'ADR fait de même ? (Airbnb, Evolve et d'autres sites Web STR tentent de masquer l'adresse des locations à court terme.) Dans le document du budget municipal 2022, la ville de Pagosa Spring (développement communautaire) a annoncé ses réalisations pour 2021 (page 36 sur 94) :

Maintenir la plate-forme en ligne ARC SIG de la ville, intégrer une couche de cartographie des locations à court terme et commencer à renseigner les contacts de propriété et de gestion ainsi que les informations sur l'occupation autorisée. Cette couche STR sera accessible au public…Malheureusement, Pagosa Springs ne fournit pas aux contribuables locaux un portail gratuit (accès public) de carte interactive de statut STR… comme celui disponible, par exemple, à Ouray, Colorado.

Cliquez sur la carte ci-dessous pour visiter le site Web de la ville d'Ouray.

Après quelques recherches sur Zillow, le STR « Élégant refuge du lac Pagosa avec kayaks et vues » a été localisé, sur Park Avenue. Un investisseur privé STR a pu profiter de la vente forcée d'un propriétaire (Zillow décrit comme « en raison de problèmes de santé »). La propriété résidentielle unifamiliale (SFR) a été répertoriée comme « cette maison sera en dessous du prix du marché si je peux la vendre avant la nouvelle année ». La propriété a été mise en vente le 26 juin 2020 pour 669 000 $, achetée pour 665 000 $ le 11 septembre 2020 et convertie en STR pour créer un revenu passif. Malheureusement, il semble que d’autres voisins de SFR au sein du marché « hyper local » du PLPOA aient eu la peur de manquer quelque chose (« FOMO »). Le voisin d'à côté (sur Park Avenue) a inscrit sa maison moins d'un mois plus tard (le 23 juillet 2020) pour 690 000 $. Quelques semaines après la création du STR « Élégant refuge du lac Pagosa avec kayaks et vues », la maison du voisin d'à côté a également été vendue (le 29 septembre 2020) au prix demandé total de 690 000 $. Ces dernières années ont été comme jouer à un jeu de monopole pour les propriétaires locaux et (hors État) les propriétaires appartenant à des investisseurs. Les propriétés situées sur « Bob's Place » et sur « Park Avenue » ont connu des augmentations de prix rapides alors que les propriétaires luttaient pour trouver un logement abordable et que les investisseurs engloutissaient leurs stocks pour créer un revenu passif. Tous ceux qui paient désormais des impôts fonciers plus élevés (et n’ont pas accès à une carte STR pour expliquer pourquoi) pourraient considérer que la cause et l’effet actuels sont des douleurs de croissance directement causées par un manque de surveillance du gouvernement local.